原标题：方升研讨 什么是工业上楼？6大典型形式，7大代表事例，未来3大趋势
跟着经济快速开展，越来越多的城市在工业开展进程中面对用地严峻、原有工业用地运用率低一级问题，为处理这些问题，各大城市开端活跃探索工业载体空间新形式——工业上楼。
2021年7月27日，国家开展变革委发布了《国家开展变革委关于推行学习深圳经济特区立异行动和阅历做法的告诉》，总结梳理了深圳经济特区已仿制推行的立异行动和阅历做法。
其间，在第十条——划定“区块线”，确保工业开展空间的内容中，明确提出要推行“工业上楼”形式。
工业上楼是指让企业在高层高楼中进行工业出产的工业新空间形式。咱们以为工业上楼具有以下特征：
工业是实体经济的主体，在经济增长目标的驱动下，工业开展往往面对转型晋级加速和土地资源严峻的两层压力，工业上楼由此诞生：
一方面，高新技能跨界交融的新兴工业企业对出产研制的空间环境和厂房建造规范要求更高； 另一方面，出产技能的进步，也使得工业上楼成为可能。
跟着城市开展规划不断扩大，土地资源日趋严峻，工业用地供给紧缺，传统厂房开展形式关于企业获取工业生存空间的压力越来越大。
依据开展成熟度，国内工业上楼形式可分为4类，国外的阅历有2类。国内工业上楼形式如下：
变革开放以来，珠三角凭仗沿海和毗连港澳的地缘优势，吸收了世界范围内的工业搬运，成为世界重要的制作业基地。跟着城市经济的开展，珠三角城市工业开展面对越来越严峻的土地资源紧缺与工业转型晋级问题，逐步推动了工业上楼的开展。
一起，珠三角政府对工业上楼的情绪持支撑情绪，连续出台了一系列土地、工业上楼相关方针。如广东省政府提出推动工业上楼，将“工业上楼”作为进步工业空间、夯实先进制作业根基的重要行动；深圳宝安区拟定工业上楼作业指引；东莞出台《关于拓宽优化城市开展空间加速推动高质量开展的若干意见》，提出“开发建造高规范厂房和工业大厦”等。
全至科技立异园前身为茅洲山工业园，地处深圳边际地带，占地5公顷。园区改造前为五金制品、模具出售、配件包装、塑胶出产等传统低端制作职业，企业规划偏小，缺少中心技能和竞争力。
2011年，茅洲山工业园改造发动，撤除部分厂房，建造高层厂房，通过工业上楼完成了园区原地进步，工业空间从本来5万平方米拓宽至13万平方米，园区主导工业转变为机器人和智能配备工业。
园区内科创大厦是典型的工业上楼产品，地上高23层，地下2层，每个单元建立独立茶水间、洗手间，企业可以在前端做研制和工作，在后端做出产，满意高端智能制作企业的研制出产一体化需求。
宝安区是深圳市工业大区、工业大区，也是深圳市未来先进制作业集聚区和重要增长极，为了进一步推动工业上楼开展，2019年7月宝安区出台了国内第一份针对工业上楼的具体作业指南，对工业上楼适用范围、工业引导、修建规划等作出了具体的指引规范。
新一代信息技能、高端配备制作、绿色低碳、生物医药、新材料、海洋经济等战略性新兴工业，和我区优势传统制作业以及我区工业链要害、中心、缺失环节的工业等的小规划中试及出产制作环节；
芯片、生物医药、人工智能、无人机、服务类机器人、智能设备、高端医疗设备制作及产品、移动智能终端、新能源、新材料等工业的小规划中试及出产制作环节；
园区应布局合理，充分确保货物运输及室外出产、堆积场所的运用需求，在首层设置装卸货车位及装卸货站台；
平面规划应充分考虑出产工艺要求，宜将货梯、楼梯、卫生间、设备房、管井等交通和辅佐空间靠外墙边安置。关于选用2个及以上出产单元或长边超越80米的高层厂房，可适当考虑中心中心筒安置方法。每个出产单元内宜设置一处不少于2平方米的归纳管井；
货梯数量应与高层厂房规划及平面布局相匹配，货梯宜区别凹凸区。确保每个规范层至少设置2台载重3吨以上的货梯且每个出产单元至少设置1台载重2吨以上的货梯；
首层地上荷载不低于1200公斤/平米，二、三层楼层荷载不低于800公斤/平米，四层及以上楼层荷载不低于650公斤/平米，并归纳考虑楼层净高与荷载的联络；
立面规划应合理考虑空调机位并进行遮盖处理，遵从适用漂亮的准则，表现现代化、世界化、沿海风情等规划理念。
松山湖智谷工业园总规划面积1500亩，将打造成180万平方米产城交融的生态智造新城。园区定位以智造智造和电子信息为中心工业，构筑企业出产、研制、中试、配套、展销、工作等全生态链。
松山湖智谷一期总修建面积（不含地下车库）为77万平方米，均匀容积率为3.75。其间，厂房修建总面积约49.5万平方米，占比70%，以智能制作工业用房为主导，中心形式是完成智能制作的“工业上楼”。松山湖智谷工业上楼产品具有两大优势特征：
潜在晋级转型的空间——摩天工厂外面是玻璃幕墙，里边每一层，每300平米都做了洗手间的管道预埋，将来可改写字楼。
享用50年独立红本产权切割出售，切割出售到套，每层最多可以分红7个单元独立出证。
松山湖智一期已建成并入驻的工业大厦，总共2栋，楼层数别离为10层、11层，已于2018年12月竣工检验，选用全玻璃幕墙规划。现在，工业大厦现已根本招商结束，从工业结构看，电子信息约占37%、智能制作配备约占33%。
华南创谷坐落佛山国家高新区，中心区占地330亩，总修建面积约42万平方米。园区定位为大力开展开关电源、逆变器等电源电子工业，打造现代电源及节能技能科技园区的标杆。都市型厂房是华南创谷主打的工业上楼产品， 总共23栋，面积约31.7万平方米，包含通用型厂房和定制型厂房。
姑苏是长三角地区首先测验工业上楼的代表城市，为守住100万亩工业和出产性研制用地确保线，实在进步工业用地节省集约运用水平，姑苏政府鼓舞工业用地集约节省运用。
如姑苏工业园区营商环境30条提出鼓舞 “工业上楼”，进步工业用地容积率。
1995年，姑苏工业园区引入新加坡企业腾飞集团，学习新加坡多层厂房开发阅历，打造了“腾飞新苏工业坊”，其时容积率1.25，修建面积11.61万平方米，为8幢两层厂房。
2016年，依据工业结构调整和经济转型晋级的需求，腾飞集团撤除了3幢两层老厂房改建为6幢6层厂房，容积率进步至1.8，地上修建面积增加了43.5%，到达16.66万平方米，并扩建了地下一层修建2万平方米。
BioBay六期项目占地上积12.47公顷，修建面积约32万平方米。项目定坐落环绕心脑血管及其他植介入、IVD确诊、医疗机器人、第三方渠道等要点范畴，建造高端新式医疗器械工业园区。包括16栋多层工业用房、3栋高层工业用房、1栋高层研制楼、1栋高层归纳配套楼。
在“工业晋级、形象晋级、土地运用率晋级”的布景下，项目撤除原有单层厂房，集合盘活存量，创优增量，通过新式工业载体开发，打造“工业上楼”标杆，为姑苏生物医药“一号工业”开展供给新动能。
经更新，项目容积率由0.6进步至2.0以上，修建高度从30米进步至100米以上，地上修建面积增加了50 %，到达约25万平方米，并扩建了地下修建一层达 7 万平方米。
规划方FTA从功用、空间以及修建形象等方面对工业用地进行“提质增效”，在供给满意工业用房确保出产的基础上，增加了高层研制楼与高层归纳配套楼等功用空间，为生物医药企业供给研制空间、往来空间与生活空间，从而打造出资源更集合、功用更复合的工业生态雨林。
姑苏生物医药工业园自2007年开园以来，已集合500余家生物医药高科技立异企业、近35000名高层次科技人才，构成了立异药研制、高端医疗器械、生物技能三大要点工业集群，全力构建世界一流的生物工业生态圈。
青岛以城阳区作为工业上楼的先行区。为缓解工业开展与用地严峻之间的对立，城阳区首先出台了工业上楼方针，并规划建造工业上楼项目。2020年，城阳区签约12个工业上楼项目，并开端连续开工建造。
工业引导：要点开展电子及通讯配备制作，计算机及工作设备制作，医疗仪器设备及仪器仪表制作、航空、航天器及设备制作等先进制作业和新材料、新能源、节能 环保、大数据、人工智能、物联网等新兴工业；鼓舞投融资组织、 研制组织、服务组织和出产性服务业入驻，助力企业开展”；
运营形式：开发商有必要自我克制总修建面积的30%以上，其间配套设备面积有必要悉数自我克制，自我克制部分只能自用或租借，答应全体转让，不得切割转让。鼓舞工业归纳体按幢、层等固定界限为根本单元切割转让；
最小切割：出产性用房准则上不低于500平方米，出产性服务业用房准则上不低于100平方米；
对工业归纳体基础设备配套费实施第一层全额征收、 第二层折半征收、第三层及以上免征方针；切割转让发生的区级奉献各按50%给予工业归纳体开发出资企业和地点街道办事处等额奖赏；
土地和房产运用发生的区级奉献按50%给予工业归纳体开发出资企业三年等额奖赏；
引入企业取得国家、省、市级奖赏（规上企业、品牌建造、立异渠道建造、首台套、专精特新等）的，按所获奖赏额度给予运营办理组织20%的奖赏；
按70元/平方米/年的规范给予工业归纳体开发出资企业已租借的自我克制部分厂房三年租借费补助；
对工业归纳体每亩经济奉献到达50万元、100万元和200万元及以上的，别离按当年区级奉献的20%、30%、40%给予运营办理组织同年度的一次性等额奖赏；
基础设备配套费全额拨交给街道办事处，用于专项配套建造；新征土地开发建造的，按每亩5万元的规范奖赏工业归纳体项目所属街道办事处。
联东U谷·城阳夏庄智造园是山东省首家高层工业楼宇项目、城阳区标杆项目，规划总修建面积约15万平方米，于本年7月刚开园，将以智能制作、电子信息、生物医药等战略新兴工业为主导工业，首要建造内容为研制中试楼、规范厂房、定制厂房、配套设备等业态。
香港由小渔村开展成世界大都市，工业扮演了无足轻重的人物。跟着香港工业阅历起飞、昌盛、式微的开展阶段，其工业上楼的开展也阅历了推行遍及到更新开展的进程。
上世纪50-60时代，香港工业开展以低技能、劳作密布的手工业、轻工业为主，如车衣、胶鞋、五金用品和珐琅用品等，多以家庭式运营；随后数十年，通过内地企业家、资本家的涌入和带动，香港制衣业、塑胶业和电子工业等逐步开展起来，推动了工业经济的转型并进入全盛期， “香港制作”成为世界认同的品牌。为处理土地资源紧缺与工业开展空间需求的对立，香港呈现了很多的工业大厦。
新海怡广场原名为海怡工贸中心，是由工业大厦活化而成。海怡工贸中心于1993年建成，楼层数24层，其时作为工业大厦用处。2003年，该大厦获香港城市规划委员会同意，改性为商业用处，转型为一栋集零售及家具于一体的归纳商场，并于2009年改名为新海怡广场。
新加坡地小、资源缺少，可是工业开展是其经济开展的重要内容之一，因而，政府不断发明土地空间满意工业开展的载体需求。
新加坡堆叠式厂房就是在这样的布景下发生，是一种新加坡首创的、专门针对从事都市型无污染工业的中小型企业的工业空间形式，为中小企业供给集研制、中试、制作、仓储和工作于一体的配套空间。在新加坡，堆叠式厂房根本由其贸工部部属官方组织——裕廊集团进行建造和运营，因而也被以为是由国家孵化扶持构成的。
新加坡堆叠式厂房80%以上为4层，少量4-9层，呈现为三层叠三层的形状。
首尔作为亚洲代表性的兴旺城市，土地资源紧缺是其开展工业面对的首要困难，跟着政府逐步意识到工业会让城市变得更健康、更有机能性，工业上楼成为首尔保存城市内工业、避免工业丢失的重要手法。一方面，工业上楼处理城市内部缺少可用工业用地问题；另一方面，可以完成企业对工厂办理的高效性。
首尔工业上楼形式也被称为公寓式工厂，因为在其高层厂房的地上层往往布局有完善的配套设备及商铺，服务工厂职工及邻近居民，有的周边还配套有宿舍。
整体而言，工业上楼一地一议，关于土地资源充分的二三线城市&重工业工业特征的城市，咱们以为短期内并不合适推行工业上楼。但跟着工业转型开展需求与土地资源有限的对立越来越杰出，工业上楼终将逐步成为一种趋势。
因为工业上楼的本钱和工业出产的需求原因，工业上楼的目标将集合具有“轻型出产、环保型、低能耗”特征的战略性新兴工业。
趋势三：工业契合 “轻型出产、环保型、低能耗”特征基础上，由珠三角向其他沿海地区及内陆一线城市推行
在在工业空间重新整理、优化和拓宽的情况下，工业上楼作为一种空间立异形式，正逐步被推行，不少城市也正在活跃规划、建造“工业上楼”项目。
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